別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福島小野 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島小野 5-1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　小橋　達夫   TEL.

鑑定評価額 3,960,000 円  １㎡当たりの価格 22,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田村郡小野町大字小野新町字中通５３番 ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗等が建ち並 ぶ既成商業地域 北東8.5m県道 水道 小野新町 710m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   180 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道沿いに各種小売店舗等が 連坦する既成商業地域 街 路 ８．５ｍ県道 交通 施設 小野新町駅北西方 710m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧街道沿いに形成された既成商業地域。集客力のある町内の大型商業施設に顧客が流出し繁華性が低下。人口減 少、高齢化の進行等と相俟って当地域の空洞化が進行しており、地価は下落傾向で推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小野町及び隣接市町村の商業地域。近隣地域は県道沿いに形成された既成の商業地域。需要者の中心は圏 域内に地縁性を有する個人事業者及び圏域内外の法人。郊外商業施設への顧客流出、若年層の町外転出等による人口減 少等により商況は衰退化傾向にある。取引自体が少なく、また、取引される規模、価格も様々であるため取引の中心と なる価格帯を見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の店舗併用住宅が多い既成商業地域であり、賃貸市場の機能低下が著しく賃貸事例が得られなかったた め収益還元法は適用しなかった。本件では、不動産の取引動向、人口の推移等を勘案のうえ、類似地域において実際に 成立し市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　田村 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,900 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [ 99.0] 100 [141.2] [100.0] 100 22,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当町においては人口の減少が継続し、高齢化 も県平均より高い率で進行している。新設住 宅着工数及び土地取引件数も民間ベースでは 減少している。 郊外型大型店舗、町外への流出が進行してお り、町内の既成商業地域の衰退は止まらず、 空洞化が進んでいる。 個別的要因に特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.8 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％