別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福島小野 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島小野 -1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　小橋　達夫   TEL.

鑑定評価額 3,860,000 円  １㎡当たりの価格 14,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田村郡小野町大字小野新町字寺下７６番２０ ②地積 　(㎡) 261   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南6m町道、背面道 水道 小野新町 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       261 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 町中心部に近い高台に開発さ れた小規模な住宅団地 街 路 基準方位　北　６ｍ 町道 交通 施設 小野新町駅北西方 1.7km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 商業施設等へのアクセスが比較的良好な住宅団地であるが、当町の人口減少・高齢化の進行等により宅地需要は 減少傾向にあることから、地価は下落傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小野町及び隣接市町村の住宅地域。近隣地域は高台に開発された住宅団地「つつじケ丘ニュータウン」。 需要者は町内居住者を中心とする一次取得者。比較的利便性良好な住宅団地であり、東日本大震災直後には宅地需要も 見られたが、若年層の町外転出、人口減少等に歯止めがかからず需要は再び低下傾向にある。取引の中心価格帯は土地 が総額で３００～４００万円、新築戸建住宅は２，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が立地する住宅団地で賃貸アパート等の収益物件は見られない。自己使用目的での取引が中心であ り賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は適用しなかった。本件では、不動産市場の流通を勘案の上、対象標準地が 快適性・利便性を重視する住宅地域に所在していることから、居住の快適性・利便性に基づく不動産市場の需給動向を 反映した実証的な価格である比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　田村 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,800 円／㎡ [103.2] 100 100 [100.0] 100 [157.0] [104.0] 100 14,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 就労機会を求める若年労働者層の町外転出等 、住民人口は減少傾向にある。新設住宅着工 戸数、土地取引件数共に減少している。 町中心部近郊の高台に開発された小規模な住 宅団地で地域要因に格別の変動は見られない が、ほぼ良好な居住環境を有している。 個別的要因に特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.6 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％