別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 三春 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三春 -2 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　大久保　元弘   TEL.

鑑定評価額 2,810,000 円  １㎡当たりの価格 19,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田村郡三春町大字下舞木字石崎１５７番７ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の住宅地域 北東4m町道 水道 舞木 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 山間地に小規模で開発された 住宅地域。 街 路 基準方位　北　４ｍ 町道 交通 施設 舞木駅南西方 1.2km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持して推移すると予測する。隣接郡山市に近いアクセスの 便はあるが、街路幅員や起伏等が敬遠材料となり、地価水準は横ばい乃至弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は町内の住宅地域、及び近隣自治体の住宅地を含んで広域的に形成される。少子高齢化が進行するが、市街 地中心や周辺高台の品等が高い住宅地域は需要が堅調であり、それ以外では需要が弱含み傾向にある。良質な供給物件 は少なく、造成・開発時期の古い分譲地も見られる。需要は弱含み状態にあると考えられる。中心となる価格帯は、土 地は２００万円～５００万円程度程度。新築戸建は供給主体により価格差が見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を主体とする住宅地域である。標準地の画地規模から経済合理的な賃貸物件想定が困難であり、収益価格は試 算しなかった。土地価格は快適性をより重視し、周辺地域の取引価格を指標に決定される傾向にある。自用目的の取引 が多い住宅地域で、類似地域に存する多数の取引事例が得られた。よって比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏 まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　田村 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,800 円／㎡ [103.7] 100 100 [100.0] 100 [120.6] [101.0] 100 18,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 総人口と生産年齢人口は減少傾向にある。観 光活性化事業のほか、街なか賑わい創出事業 、新庁舎開庁など中心市街地活性に取り組ん でいる。 地勢や街路条件に難はあるが住宅地として熟 成しており、郡山市に近くベットタウン需要 も見込まれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　 +16.2 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％