別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 浅川 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浅川 -2 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　眞宏   TEL.

鑑定評価額 3,290,000 円  １㎡当たりの価格 15,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石川郡浅川町大字浅川字大明塚１１４番４７ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 西12m町道 水道、下水 磐城浅川 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   280 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 駅西側の役場等に近接する住 宅地域 街 路 基準方位　北、　１ ２ｍ町道 交通 施設 磐城浅川駅南西方 500m 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を主とする住宅地域であり、今後とも現状で推移するものと予測する。役場や中学校に近接し住環境が 良く、取引は少ないが周辺での小規模な宅地分譲も見られ、地価水準は横這い傾向になるものと予測する。　 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、浅川町及び近隣市町村の住宅地域。需要者の中心は、同一需給圏内の居住者が主であり、町の住宅団地 の販売も申込みが乏しく町外からの転入も見込めない。周辺では宅地造成が容易な農地も多く、宅地取引は少ないが、 ローコスト住宅の建売分譲地の小規模開発が継続しており、土地需要は堅調である。地域周辺は駅西側の主要道路沿い で需要は概ね安定的である。土地価格総額で４００～５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的での取引が支配的で、快適性を重視する住宅地域であり、取引価格の水準を指標として価格が決定される ことが一般的と認められる。周辺にはアパート等も若干見られるが、賃貸市場が未成熟であり新規の賃貸事例の収集も 困難なため、収益還元法は適用できなかった。従って、信頼性のある取引事例により求められた比準価格を標準として 、世帯分離の動向や地域経済の状況を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　棚倉 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,700 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [102.0] 100 [111.3] [101.0] 100 15,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 総人口・生産年齢人口とも減少傾向で高齢化 率も高まっている。利便性の劣る農村部では 需要が弱い状況が続いており、不動産取引は 低調である。 役場、中学校等の公共施設に近接し、居住環 境が良く、数は少ないが駅西側で小規模な宅 地分譲が見られ、地価は横這い傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  -3.6 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％