別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福島平田 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島平田 -1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　矢吹　博則   TEL.

鑑定評価額 4,280,000 円  １㎡当たりの価格 5,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石川郡平田村大字鴇子字塚田１０５番１ ②地積 　(㎡) 764   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、店舗等が 見られる国道沿いの 住宅地域 南西10.5m国道 水道 小野新町 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道４９号沿いの小規模な集 落地域 街 路 基準方位　北　　１ ０．５ｍ国道 交通 施設 小野新町駅南西方 12.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いの小規模集落地域。農家住宅のほか給油所、店舗併用住宅等が立地しているが周囲は大部分が農地であ り不動産需要を喚起する要因が見当たらない。人口減少、高齢化の進行等により地価は下落傾向で推移と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は平田村及び隣接市町村の農家住宅を中心とした住宅地域。近隣地域は当村東部、国道４９号沿いに位置す る小規模な集落地域で、農家住宅、店舗併用住宅、給油所、消防署等が立地している。需要者は当地域に血縁性・地縁 性を有する個人が中心である。村内の人口減少、高齢化の進行、農業後継者難等により不動産取引は殆ど見られない。 ごく僅かに見られる取引も、規模、価額が様々であり、取引の中心となる価格帯が見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域ではアパート等の賃貸需要や供給が見られず、賃貸市場が成立していないため収益還元法の適用を断念した。 本件では、平田村に於ける取引事例が少ないため、当村と行政界を接する隣接市町の取引事例を含めて比準価格を試算 した。比準価格は実際に市場で成立した価格であり実証性がある。検討の結果、平田村の村勢及び不動産の需給動向を 勘案のうえ、実証性がある比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　田村 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      6,200 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [108.2] [100.0] 100 5,640  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,730 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和４年１２月１日時点の当村の人口変動率 は前年同月比－２．６％、高齢化率は３８． ４％で人口減少と高齢化が進行している。 当村北東部、国道４９号沿いに位置する小規 模な集落地域。地域要因に格別の変動はない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -7.6 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％