別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福島玉川 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島玉川 -1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　二瓶　直之   TEL.

鑑定評価額 3,120,000 円  １㎡当たりの価格 11,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石川郡玉川村大字川辺字中沖２９４番外 ②地積 　(㎡) 279   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等に農地が 混在する駅に近い住 宅地域 東4.4m村道 水道、下水 川辺沖 100m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   130 ｍ、南    60 ｍ、北   320 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 川辺沖駅に近接する小規模集 落的な住宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ．４ｍ村道 交通 施設 川辺沖駅東方 100m 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 川辺沖駅に近接する住宅地域であるが、周囲を農地に囲まれており、宅地化の動きは見受けられないことから、 暫くの間は現環境を維持して推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は玉川村及び周辺町村の住宅地域に及ぶものと把握した。主たる需要者は村内居住者及び当地に地縁・血縁 関係を有する個人である。村は農業を主たる産業としているため、宅地需要は脆弱であり、取引は少ない。また、須賀 川市等への通勤者のベッドタウンとしての性格を有しているが、近年は新規分譲も少ない。需要の中心となる価格帯は 、取引件数が少なく画地規模も様々で見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺地域は戸建住宅や農家住宅としての利用が殆どで、アパート等の賃貸経営を行う想定は現実的でない ため収益価格は適用しなかった。比準価格は、同一需給圏内の代替性を有する取引事例から慎重な要因比較を行って得 られた実証性を有する価格である。村内の不動産取引は自己使用目的が中心であるので、実証性を有する比準価格を標 準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　中島 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [107.8] [102.0] 100 11,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 玉川村は都市部のベッドタウンとしての機能 を有するが、人口は減少傾向であり、高齢化 率も福島県平均を上回っている。 ＪＲ駅に近いものの、地域周辺での開発計画 等は見受けられず、地域要因に特段の変動は みられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +8.2 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％