別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福島石川 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島石川 5-1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　禎夫   TEL.

鑑定評価額 5,950,000 円  １㎡当たりの価格 24,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石川郡石川町大字双里字本宮２３番１１ ②地積 　(㎡) 243   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 台形 1:2 店舗 Ｗ2 小規模店舗が建ち並 ぶ県道沿いの近隣商 業地域 南11m県道、背面道 水道 磐城石川 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 街道沿いの衰退化傾向の商店 街 街 路 １１ｍ県道 交通 施設 磐城石川駅北東方 1.9km 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの商店街で金融機関支店等も存するが、衰退しており、住宅地域としての用途性が高まると予測。令和 元年東日本台風で隣接地域は浸水被害が発生し、商業機能が一層低下しており、地価は下落傾向と予測。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、町内及び隣接町の中心的な商業地域一円。需要者は同一需給圏内に地縁性を持つ商店主等が中心。古く からの中心的な商店街であるが、住宅や空き店舗が混じり、衰退化傾向にある。加えて令和元年東日本台風で近隣地域 西側の隣接地域では多くの建物に浸水被害が発生し、空洞化がより進行し、地価は下落傾向にある。需要の中心となる 価格帯は規模によって様々で見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既存の商店街で自用の店舗や店舗併用住宅が殆どの衰退傾向にある商店街で空き店舗も多く、収益還元法は適用できな かった。比準価格算定に当たっては、商業地の取引が少ないため、事情補正のある事例や用途混在地域の事例も採用し たが、類似性のより高い取引事例等を重視して求められており、信頼性は高い。よって、比準価格を標準に、代表標準 地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　棚倉 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,500 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [ 98.9] [100.0] 100 24,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世帯数は微増、人口は減少した。過疎化に歯 止めがかからず、本年１１月には人口が１万 ４千人を切り、高齢化率も４割に迫る。 衰退化傾向のなかで、令和元年東日本台風に よる被害が発生、廃業した店舗、更地化した 画地もあり、商店街機能が低下している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％