別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福島石川 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島石川 -2 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　禎夫   TEL.

鑑定評価額 3,990,000 円  １㎡当たりの価格 21,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石川郡石川町字当町５９番３ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,180) 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北東4.5m町道 水道 磐城石川 430m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 磐城石川駅に近い既存の住宅 地域。 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ町道 交通 施設 磐城石川駅北東方 430m 法令 規制 （都） １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 鉄道駅や商店街に近い既存の住宅地域であるが、水害にみまわれ衰退化傾向と予測。人口減や高齢化に加え、大 型商業施設や役場に近く、水害の危険性の低い長久保地区に向かう需要もあり、地価は下落傾向と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は石川町内の住宅地域一円。需要者の中心は町内に居住する一次取得者である。金融機関等の存する中心的 な商店街や鉄道駅に近い既存の住宅地域であるが、令和元年東日本台風の水害では近隣地域周辺でも大きな被害があり 、大型商業施設や役場が立地する国道１１８号沿線の住宅地域に対する優位性が低下している。土地は４００～５００ 万円程度、新築の戸建住宅で２，０００万円程度が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 新規の賃貸物件の供給は少なく、賃貸市場は未成熟であり、収益還元法は適用できなかった。利便性や快適性を重視し た取引が中心の地域であり、町内の類似地域における、同様の取引に基づく取引事例から求められた比準価格の説得力 は高い。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　棚倉 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,700 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [102.0] 100 [ 81.5] [101.0] 100 21,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世帯数は微増、人口は減少した。過疎化に歯 止めがかからず、本年１１月には人口が１万 ４千人を切り、高齢化率も４割に迫る。 令和元年東日本台風では、大規模な浸水被害 が発生し、その記憶も未だ残り、需要を下押 ししている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -0.8 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％