別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福島石川 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島石川 -1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　禎夫   TEL.

鑑定評価額 5,810,000 円  １㎡当たりの価格 20,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石川郡石川町字古舘１８０番２ ②地積 　(㎡) 278   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかアパ ート等が見られる住 宅地域 北東6m町道、北西側道 水道 磐城石川 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 河川沿いの狭小な平地部に位 置する既存住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ私道 交通 施設 磐城石川駅北東方 2.2km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地中心に近い既存の住宅地域であるが、令和元年東日本台風で被災し衰退傾向にある。人口減や高齢化に加 え、大型商業施設や役場に近く、水害の危険性の低い長久保地区に向かう需要もあり、地価は下落傾向と予測。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は石川町内の住宅地域一円。需要者の中心は町内に居住する一次取得者である。金融機関等の存する中心的 な商店街に近い既存の住宅地域であるが、北須川近くの低地部にあって、令和元年東日本台風の水害では近隣地域周辺 でも大きな被害があり、大型商業施設や役場が立地する国道１１８号沿線の住宅地域に対する優位性が低下している。 土地は５００～７００万円程度、新築の戸建住宅で２，０００万円程度が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 新規の賃貸物件の供給は少なく、賃貸市場は未成熟であり、収益還元法は適用できなかった。利便性や快適性を重視し た取引が中心の地域であり、町内の類似地域における、同様の取引に基づく取引事例から求められた比準価格の説得力 は高い。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　棚倉 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,700 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [102.0] 100 [ 84.9] [103.0] 100 20,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世帯数は微増、人口は減少した。過疎化に歯 止めがかからず、本年１１月には人口が１万 ４千人を切り、高齢化率も４割に迫る。 令和元年東日本台風では、河川氾濫による大 規模な浸水被害が発生し、その記憶もまだ残 り、需要を下押ししている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.8 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％