別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 塙 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   塙 5-1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　石田　英之   TEL.

鑑定評価額 25,800,000 円  １㎡当たりの価格 24,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東白川郡塙町大字塙字大町２丁目２８番１ ②地積 　(㎡) 1,067   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 銀行 ＲＣ2 店舗の中に住宅が混 在する国道沿いの商 業地域 南西13m国道、背面道 水道、下水 磐城塙 270m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 町役場や駅への接近性に優れ る国道沿いの商業地域 街 路 １３ｍ国道 交通 施設 磐城塙駅南西方 270m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いの既成商業地域であるが、郊外大型店への顧客流出等に加え、生産年齢人口の減少に伴う後継者不足等 から、繁華性・収益性の低下傾向が長期化している。地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は塙町及び周辺町村の商業地域及び商住混在地域一円と判断した。需要者は当該地域に地縁性等を有する個 人事業主等が中心である。幹線道路沿い郊外大型店舗等への顧客流出が続き、町内の高齢化の進展を反映して商店街で は後継者不足等の影響から商業繁華性の衰退傾向を年々強め、新たに商業用途目的の土地取引で顕在化するものは極め て少ない。画地規模や購入後の使用目的等に応じて取引の価格帯も一様ではなく、需要の中心価格帯を見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺では自己使用の店舗又は店舗併用住宅等が利用の中心で一般住宅も見受けられる等、商業事業者向け の賃貸市場の成熟の程度は低く、規範性ある賃貸事例の収集はならなかったため、収益価格の試算は断念した。比準価 格は塙町内の商業地域及び広域的に代替競合の関係にある商業地域内の取引事例から導出され、不動産市場の実態を反 映している。よって、実証的な比準価格を重視し、代表標準地との均衡を考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　棚倉 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,500 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [100.0] 100 [ 98.7] [100.0] 100 24,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福島県の推計では町内の人口は長期的に下落 傾向にあり、特に老年人口の割合が高い。新 設住宅着工戸数も前年同月と比較すると大き く減少している。 町内の中心部に形成された商業地域だが、顧 客流出に伴う空洞化が進み繁華性・収益性の 低下が続く。その他、地域要因に特段の変動 はない。 規模のやや大きい二方路地だが、地域内にお ける標準的な画地で、競争力・優劣の程度に 変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -6.8 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％