別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 塙 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   塙 -2 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　石田　英之   TEL.

鑑定評価額 2,160,000 円  １㎡当たりの価格 10,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東白川郡塙町大字上石井字仲堀５６番１外 ②地積 　(㎡) 212   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1.2:1 住宅 ＬＳ2 農家住宅の中に一般 住宅等も見られる住 宅地域 東8m国道 水道、下水 磐城塙 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   400 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道１１８号沿いの既存集落 街 路 基準方位　北　　８ ｍ国道 交通 施設 磐城塙駅南方 2.5km 法令 規制 （都）  (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅と一般住宅が混在する国道沿いの集落地域で特段の変動要因もなく現況を維持すると予測する。老年人 口割合が県平均を大きく上回って推移し、宅地需要の減退傾向も続く。地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は塙町を中心に周辺町村及び白河市の東部郊外を含む住宅地域一円。需要者の中心は町内居住者で当該地域 に地縁等を有する者が多い。塙町中心部から南方に位置する上石井地区の既存集落に所在し、町内の生産年齢人口の減 少率・高齢化率が県平均を上回って推移し、既存の集落地域への選好性の程度は低く、宅地の有効需要は長期に渡り停 滞傾向にある。町内の土地取引は低調で顕在化する取引額も規模によって異なり、需要の中心価格帯を見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅の中に一般住宅も見られる集落地域で、自己使用目的での取引が中心となり、賃貸市場が成立していないため 、収益価格の試算は断念し比準価格のみを試算した。塙町で規範性の高い宅地取引事例が低調なため、広範囲から事例 を収集したが、それぞれ信頼性が高く、同一需給圏内の需給実態を適切に反映している。よって、比準価格を標準にし 、代表標準地との検討を踏まえ、町内の低調な不動産市場の需給動向も勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　中島 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [116.1] [100.0] 100 10,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福島県の推計では町内の人口は長期的に下落 傾向にあり、特に老年人口の割合が高い。新 設住宅着工戸数も前年同月と比較すると大き く減少している。 町中心部から南方に位置する国道沿いの集落 地域で、地域要因に特段の変動はない。 地域内の標準的な画地で、個別的要因に特段 の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.6 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％