別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 棚倉 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   棚倉 -2 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　石田　英之   TEL.

鑑定評価額 4,620,000 円  １㎡当たりの価格 17,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東白川郡棚倉町大字棚倉字丸内９９番１２ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (50,150) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ1 一般住宅等が建ち並 ぶ高台の住宅地域 東5m町道 水道、下水 磐城棚倉 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧棚倉高校の北側に位置する 既成住宅地域 街 路 基準方位　北　　５ ｍ町道 交通 施設 磐城棚倉駅西方 1.1km 法令 規制 （都） １中専 (50,150) ⑤地域要因の将 　来予測 町の中心部外縁に位置する既存住宅地域で、環境形成に特段の変動要因も無く現状のまま推移すると予測する。 町内の人口・世帯数の減少率は県平均を上回り、地価は今後も下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は棚倉町及び周辺町村の住宅地域一円と判断した。需要者の中心は町内居住者が中心で当該地域に地縁等を 有する者が多く、圏外からの流入はほとんど見られない。町内の人口・世帯数の減少率は県平均を上回っていることに 加え、老齢化が進展していることから、新規宅地の有効需要は減退し、地価も長期的な下落傾向にある。町内での取引 自体が少ないが、需要の中心価格帯は土地で５００～７００万円程度、新築戸建住宅で２０００万円程度と判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は自己使用の戸建住宅が中心で、僅かに賃貸共同住宅が散見される程度で賃貸市場が未成熟の為、賃貸事例の収集 が出来ず、収益価格の試算は断念した。対象標準地は収益性よりも居住の快適性や利便性が重視されて取引される傾向 にある住宅地域に存し、取引の中心も自己使用目的である。よって棚倉町内で実際に成立した類似性の高い事例から求 められ、市場実態を反映した比準価格を重視し、単価と総額との関連に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内の人口・世帯数の減少率は県平均を上回 って推移し、土地取引件数、新設住宅着工戸 数は共に前年同月と比較して減少傾向で推移 している。 磐城棚倉駅から西方の中心部外縁に位置する 既成住宅地域で、地域要因に特段の変化は見 られない。 地域内の標準的な画地で、個別的要因に特段 の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％