別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 矢吹 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   矢吹 5-1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　矢吹　博則   TEL.

鑑定評価額 4,470,000 円  １㎡当たりの価格 25,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西白河郡矢吹町本町１５４番 ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｓ2 飲食店、店舗併用住 宅等が建ち並ぶ商業 地域 南11m県道 水道、下水 矢吹 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   130 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 矢吹駅と国道４号とを結ぶ県 道沿いの既成商業地域。繁華 性は衰退化傾向にある。 街 路 １１ｍ県道 交通 施設 矢吹駅西方 250m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 町中心部に位置する既成商業地域。集客力のある町内外の大型商業施設に顧客が流出し繁華性が低下。近傍に町 管理の複合施設が開業するも集客力の回帰に未だ功を奏せず。当面、地価は下落傾向で推移と予測。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は矢吹町及び近隣市町村の商業地域一円。近隣地域は旧奥州街道と西方の国道４号とを結ぶ県道沿いに形成 された既成商業地域。需要者の中心は町内の法人及び個人事業者。集客力のある町内外の郊外大型商業施設に顧客が流 出し当該近隣地域の繁華性が低下。加えて経営者の高齢化や後継者難等が地域の衰退化傾向に拍車をかける。取引が極 めて少なく、取引額、規模も様々であるため取引の中心となる価格が見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の店舗併用住宅が多い既成商業地域であり、また、繁華性が減退しており賃貸市場の機能低下が著しく 賃貸事例が得られなかったため収益還元法の適用を断念した。検討の結果、本件では、不動産の取引動向、人口の推移 等を勘案のうえ、類似地域において実際に成立し市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、 鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　棚倉 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,500 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [ 94.1] [100.0] 100 25,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当町の商業中心は八幡町周辺に移行しており 既存商店街の繁華性は低下傾向にある。新型 コロナ禍による格別の影響は現在のところ見 られない。 至近に町立の複合施設や民間のフィットネス 施設が開設開業したが当地域への客足の回帰 は未だ見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -6.8 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％