別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 矢吹 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   矢吹 -2 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　矢吹　博則   TEL.

鑑定評価額 7,970,000 円  １㎡当たりの価格 22,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西白河郡矢吹町北町１０番外 ②地積 　(㎡) 359   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ1 一般住宅に店舗等が 散見される住宅地域 西9m町道 水道、下水 矢吹 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   330 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 用途の多様性が希薄化しつつ ある旧奥州街道沿いの混在住 宅地域 街 路 基準方位　北　　９ ｍ町道 交通 施設 矢吹駅北西方 750m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧奥州街道沿いに位置する商住混在地域。当町郊外の商業集積に顧客が流出しており集客力が低下している。ま た、選好性の高い小学校区から遠く住宅地としての需要も低下している。当面、地価は下落傾向で推移と予測。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は矢吹町及び近隣町村の住宅地域。近隣地域は旧奥州街道沿いに形成された混在住宅地域で一般住宅を主と し、アパート、店舗併用住宅等も見られる。需要者の中心は町内居住者。従前は用途の多様性に富んでいたが、郊外大 型商業施設への顧客流出や後継者難等により多様性は薄れている。また、人気学区からも遠く一般住宅地としての選好 性も低い。土地は総額で７００～８００万円、新築戸建住宅は２，５００万円前後が取引の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域ではアパートも見られるため収益還元法を適用したが、現下の建物建築費を採用した結果土地の純収益がマイ ナスとなり収益価格が試算できなかった。近隣地域では自己使用目的の不動産取引が主体である。よって、本件では、 自己使用目的での不動産取引の市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記 の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鏡石 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,300 円／㎡ [100.8] 100 100 [101.0] 100 [119.4] [101.0] 100 22,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和４年１２月１日時点の当町の人口変動率 は前年同月比－０．６％、世帯数変動率は同 ＋０．６％で人口は微減傾向、世帯数は微増 傾向である。 旧奥州街道沿いに形成された既成の商住混在 地域であるが、客足の流動性の低下や事業の 後継者難等により用途の多様性が薄れつつあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％