別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 矢吹 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   矢吹 -1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　矢吹　博則   TEL.

鑑定評価額 7,020,000 円  １㎡当たりの価格 22,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西白河郡矢吹町小松２５４番８ ②地積 　(㎡) 312   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (50,150) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅にアパート 等が見られる住宅地 域 北6m町道、西側道 水道、下水 矢吹 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 学区への選好性等から根強い 人気を有する居住環境良好な 住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ町道 交通 施設 矢吹駅北東方 750m 法令 規制 （都） １中専 (50,150) ⑤地域要因の将 　来予測 善郷小学校区に位置する閑静な住宅地域。市部の宅地価格の上昇から値頃感のある当地域の細分化された住宅地 への需要シフトが進んでいたが、近時、供給は過剰気味。当面、地価は小幅上昇傾向で推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は矢吹町及び近隣町村の住宅地域。近隣地域は矢吹駅北東方に位置する住宅地域で一般住宅を主とし、アパ ート、町営住宅も見られる。需要者は町内居住者を中心とし圏域内からの転入者も含まれる。善郷小学校を学区とする 閑静な住宅地域で町内では根強い人気がある。建物建築費高騰等の影響は今のところ見られず需要は底堅く推移してい る。土地は総額で６００～７００万円、新築戸建住宅は２，５００万円前後が取引の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域ではアパートも見られるため収益還元法を適用したが、現下の建物建築費を採用した結果土地の純収益がマイ ナスとなり収益価格が試算できなかった。近隣地域では自己使用目的の不動産取引が主体であり、居住の快適性・利便 性を重視した価格形成がなされている。よって、本件では、自己使用目的での不動産取引の市場性を反映した比準価格 を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鏡石 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,300 円／㎡ [100.8] 100 100 [101.0] 100 [120.0] [102.0] 100 22,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和４年１２月１日時点の当町の人口変動率 は前年同月比－０．６％、世帯数変動率は同 ＋０．６％で人口は微減傾向、世帯数は微増 傾向である。 閑静な住宅地域で、地域内の学区に対する選 好性も強いことから宅地需要は高い。地域要 因に格別の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％