別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 中島 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中島 -1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　石田　英之   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 11,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西白河郡中島村大字滑津字二ツ山３６番１ ②地積 　(㎡) 903   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 不整形 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、店舗等が 混在する県道沿いの 住宅地域 東8.5m県道、北側道 水道、下水 矢吹 7.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   450 ｍ、北   450 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       960 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 中島村役場に近接する県道沿 いの住宅地域 街 路 基準方位　北　　８ ．５ｍ県道 交通 施設 矢吹駅南方 7.7km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中島村の中心部に位置する既存住宅地域。コンビニエンスストア等の出店により利便性は緩やかに向上している が、地価への特段の影響は確認できず、今後も地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中島村及び隣接する市町村の住宅地域一円で、特に幹線道路沿いの不動産と代替性が高い。需要者の中心 は圏内に居住し、当該地域に地縁等を有する者にほぼ限定され圏外からの流入は少ない。役場付近の県道沿いではコン ビニ等の出店で生活利便性は緩やかに向上しているが、地価を押し上げるには至らず、新設住宅着工戸数の落ち込み等 、需要は低調が続く。村内での土地取引は少なく取引の価格帯も一様ではないため、需要の中心価格帯を見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺では自己使用目的での取引が中心で、賃貸市場が未成熟のため収益価格の試算は断念し、比準価格の みを試算した。比準価格は実際に成立した同一県道沿いのものも含めて、代替性に富む取引事例に基づいて導出してお り、その信頼性は高く同一需給圏内の類似不動産の需給関係を適切に反映したものと思料する。以上から、現実の不動 産市場の実態を反映した比準価格を標準に、単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福島県の推計では村内の人口は微減、世帯数 は微増。前年同月と比較して土地取引件数は 持ち直しているが新設住宅着工戸数は大きく 落ち込んでいる。 村内を南北に縦断する県道沿いで村の中心部 に位置する住宅地域で、地域要因に特段の変 動はない。 東道路の不整形な角地であるが、地域的特性 から特段の増減価要因とはなっていない。そ の他、個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％