別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 泉崎 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉崎 -2 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　矢吹　博則   TEL.

鑑定評価額 9,410,000 円  １㎡当たりの価格 9,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西白河郡泉崎村大字関和久字上町１１３番 ②地積 　(㎡) 1,046   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 農家住宅、店舗併用 住宅が混在する既成 住宅地域 南7m県道 水道、下水 泉崎 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 当村南東部郊外に位置する中 心的集落地域 街 路 基準方位　北　　７ ｍ県道 交通 施設 泉崎駅南東方 4.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当村南東部の旧街道沿いに形成された中心的集落地域。人口減少や高齢化の進行、世帯分離者層の宅地需要が利 便性良好な村中心部の分譲地等に向かっていることから宅地需要は少ない。地価は下落傾向で推移と予測。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は泉崎村及び隣接市町村の農家集落を中心とする住宅地域。需要者の中心は圏域内に地縁性や血縁性を有す る者。近隣地域は泉崎村南東部の旧街道沿いに形成された中心的集落地域。農業を基幹産業とする当地域では就労の機 会が少なく、世帯分離層は当村中心部や村外に転出する傾向にある。不動産需要を喚起する要因が見当たらず、取引は 少ない。また、極く僅かに見られる取引も規模や価格が様々であるため取引の中心となる価格帯が見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域ではアパート等の賃貸需要や供給が見られず、賃貸市場が成立していないため収益還元法の適用を断念した。 本件では、郡部の中心的農家集落地域を取り巻く不動産市場の現状を勘案し、対象標準地の市場性を反映した実証性の ある比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　中島 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [131.5] [100.0] 100 9,050  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和４年１２月１日時点の当村の人口変動率 は前年同月比－０．２％、高齢化率は３４． １％である。人口は減少傾向で、高齢化も進 行している。 泉崎村南東部の中心的集落地域。旧街道（現 県道母畑白河線）沿いに位置しており車両通 行量は比較的多い。地域要因に格別の変動は ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +13.2 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％