別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 泉崎 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉崎 -1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　矢吹　博則   TEL.

鑑定評価額 6,650,000 円  １㎡当たりの価格 13,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西白河郡泉崎村大字泉崎字小林３３番 ②地積 　(㎡) 482   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 台形 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が多い村中 心部の既成住宅地域 北東7.5m村道 水道、下水 泉崎 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 当村中心部近郊に位置する戸 建住宅主体の住宅地域 街 路 基準方位　北　　７ ．５ｍ村道 交通 施設 泉崎駅北西方 600m 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 泉崎駅西側に形成された既成住宅地域。村役場等の公共公益機関が所在する中心的地域であったが、村役場の移 転に伴い当地域の中心的機能が低下。住民人口の減少や高齢化の進行と相俟って地価は下落傾向で推移と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は泉崎村及び隣接市町村の住宅地域。需要者は主として村内に居住する一次取得者であるが、当村の移住定 住促進策が手厚いこともあり村外からの転入者も見られる。近隣地域は泉崎駅西側に形成された既成住宅地域の一角。 従前は村役場等の公共機関が集積していたが、その村役場が移転し村内の中心的な地域としての性格が薄れつつある。 近年はパワービルダーによる不動産販売も見られ、新築戸建住宅は２，０００万円前後が取引の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域ではアパート等の賃貸需要や供給が見られず、賃貸市場が成立していないため収益還元法の適用を断念した。 本件では、郡部の住宅地域を取り巻く不動産市場の現状を勘案し、対象標準地の市場性を反映した実証性のある比準価 格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　中島 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 85.5] [100.0] 100 13,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和４年１２月１日時点の当村の人口変動率 は前年同月比－０．２％、高齢化率は３４． １％である。人口は減少傾向で、高齢化も進 行している。 泉崎駅西側に形成された既成住宅地域の一角 。当地域及びその至近には郵便局や小学校等 の公共公益施設が整備されている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.2 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％