別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福島西郷 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島西郷 5-1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　淺川　和徳   TEL.

鑑定評価額 20,500,000 円  １㎡当たりの価格 39,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西白河郡西郷村字道南西１０２番外 ②地積 　(㎡) 526   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:1 店舗、事務所兼住宅 Ｗ2 店舗、駐車場、ホテ ル等が混在する駅前 商業地域 南16m村道 水道、下水 新白河 80m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   170 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 新白河駅西口広場前の商業地 域 街 路 １６ｍ村道 交通 施設 新白河駅西方 80m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 駅前通りの商業地域である。新白河駅から程近いが、国道４号沿いの商業地域との比較においては、商業集積度 は劣る。格別の変動要因はなく、当面の間、現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当村及び隣接する白河市等の商業地域である。需要者は、同一需給圏に地縁を有する個人等が中心と思料 する。対象標準地の存する新白河駅西口広場前の商業地域は、白河市側の東口との比較において、繁華性は大きく劣る が、新白河駅との接近性は良好。また、土地供給は稀なことから、希少性を有する。上記のとおり、当村内での商業地 域の土地取引は少なく、価格も個別に形成される傾向があることから、需要の中心となる価格帯は見出しにくい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の所在する地域は土地の高度利用が進んでおらず、土地価格に見合う賃料が得られないため、資材高騰に伴 う建築費に対応する収益の獲得は難しく、収益価格は試算出来なかった。このため、地域内及びその周辺における土地 利用については、自己使用目的が中心であることに鑑み、現実の取引市場の実態を反映した実証的価格の比準価格をも って、代表標準地との均衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　白河 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +0.9 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.9] 100 [120.8] [100.0] 100 39,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響が和らぐな か、個人消費、設備投資等一部持ち直しの動 きが見られる。当村人口は若干の微増傾向。 駅から程近い立地特性も相俟って、飲食店舗 が商業施設の中心となっているが、駐車場利 用も多く見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.4 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％