別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 会津美里 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   会津美里 -4 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　健次   TEL.

鑑定評価額 3,760,000 円  １㎡当たりの価格 14,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月15日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大沼郡会津美里町字車川原甲３２８８番１４ ②地積 　(㎡) 267   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い既成住宅地域 西5m町道、南側道 水道、下水 会津本郷 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧会津本郷町市街地の南東部 の既存住宅地域 街 路 基準方位　北　　５ ｍ町道 交通 施設 会津本郷駅南方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 本郷地区市街地の南東部の住宅地域で熟成度は高いが発展的要因に乏しく今後とも現状を維持すると予測する。 人口減少や高齢化等もあり、地価は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は会津美里町及び隣接する市町村の住宅地域である。特に旧会津本郷町市街地中心部の住宅地との代替性が 強い。中心となる需要者は町内に地縁性を有する一次取得者である。街路が雑然として快適性が劣り、役場支所や小中 学校からやや離れて利便性も劣り需要は弱く、一部に会津若松市の住宅地に向かう需要も見られる。地価は下落傾向に ある。市場での需要の中心となる価格帯は規模によって様々で見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸物件の供給は少なく賃貸市場は未成熟であり、標準的な家賃水準が形成されていないため、収益還元法は適用でき なかった。周辺では戸建住宅を主体とする地域であり、利便性等を重視した取引が中心であるので、街路条件と利便性 等を重視した戸建住宅の事例を収集した。従って市場性を反映した比準価格を採用して、市場参加者の属性や地域要因 の将来性ならびに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　会津美里 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,100 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [104.0] 100 [109.7] [102.0] 100 14,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 会津地方の郡部においては人口減少や高齢化 が進行し、地域経済は衰退している。 旧来からの住宅地域であり、特段の変動要因 は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +1.4 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％