鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

会津美里 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１２Ｙ -73	大沼郡会津美里町		建付地	（　）	ほぼ整形	南6m私道、東6m、角地		（都）１低専 (60,100)
b	２３Ｋ１２Ｙ -75	大沼郡会津美里町		更地	（　）	不整形	南西5m町道、中間画地		（都）１低専 (50,100)
c	２３Ｋ１２Ｙ -95	大沼郡会津美里町		建付地	（　）	ほぼ正方形	南5.5m町道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	２３Ｋ１２Ｙ -100	大沼郡会津美里町		更地	（　）	長方形	北7.5m町道、西5m、角地		（都）近商 (80,200)
e	２３Ｋ１２Ｙ -77	大沼郡会津美里町		建付地	（　）	袋地等	南東3.5m町道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 18,760	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	17,044	100 [ 100.0]	17,044	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	17,000
b	(　 ) 15,400	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	15,200	100 [ 122.7]	12,388		12,400
c	(　 ) 16,129	100 [ 100.0]	[ 96.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	14,747	100 [ 120.4]	12,248		12,200
d	(　 ) 18,200	100 [ 100.0]	[ 94.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	16,773	100 [ 132.4]	12,668		12,700
e	(　 ) 6,022	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 70.0]	100 [ 79.9]	10,562	100 [ 90.7]	11,645		11,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +18.0
b	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 +19.0
c	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +6.8	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 -4.0
e	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 -3.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 12,200 円／㎡]

会津美里 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、造成事例を収集できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		近隣地域内の土地利用はほとんどが自用の建物の敷地であり、賃貸需要も希薄で賃貸市場が成立していないため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
会津美里 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

会津美里 -2

福島県

福島第２

氏名

不動産鑑定士　吉田　健次

TEL.

鑑定評価額

3,830,000 円

１㎡当たりの価格

12,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月15日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大沼郡会津美里町永井野字八月田１５３４番３１				②地積　(㎡)	314 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１低専 (50,100) （その他）
	1.5:1	住宅Ｗ2	小規模一般住宅が多い郊外の住宅地域	北6m私道	水道、下水	会津高田 2.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 50 ｍ、南 70 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

旧会津高田町の市街地南部郊
外に位置する住宅地域

街

路

基準方位　北　　６
ｍ私道

交通

施設

会津高田駅南方

2.4km

法令

規制

（都）１低専
(50,100)

⑤地域要因の将
　来予測

高田地区中心部から外れた住宅地域。発展的要因に乏しく、人口減少及び高齢化等もあり、地価は下落傾向と予
測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 12,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は会津美里町及び隣接する市町村の住宅地域である。特に旧会津高田町の郊外の住宅地との代替性が強い。
中心となる需要者は町内に地縁性を有する一次取得者である。人口減少と高齢化の進行により宅地需要は縮小傾向にあ
り、会津若松市等の住宅地に向かう需要も見られる。地価は下落傾向にある。市場での需要の中心となる価格帯は規模
によって様々で見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸物件の供給は少なく賃貸市場は未成熟であり、標準的な家賃水準が形成されていないため、収益還元法は適用でき
なかった。周囲は戸建住宅を主体とする地域にあるため、快適性と街路条件等を重視した戸建住宅の事例を収集した。
従って市場性を反映した比準価格を採用して、市場参加者の属性や地域要因の将来性ならびに代表標準地との検討を踏
まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　会津美里 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 16,100 円／㎡

[ 98.1]
100

100
[104.0]

100
[124.4]

[100.0]
100

12,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     12,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

会津地方の郡部においては人口減少や高齢化
が進行し、地域経済は衰退している。

旧来からの住宅地域であり、特段の変動要因
は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  +4.8
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

会津美里 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１２Ｙ -78	大沼郡会津美里町		建付地	（　）	ほぼ台形	北西12.5m町道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	２３Ｋ１２Ｙ -98	大沼郡会津美里町		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西4.5m町道、南東6m、角地		（都）準工 (60,200)
c	２３Ｋ１２Ｙ -75	大沼郡会津美里町		更地	（　）	不整形	南西5m町道、中間画地		（都）１低専 (50,100)
d	２３Ｋ１２Ｙ -91	大沼郡会津美里町		建付地	（　）	袋地等	西4m町道、中間画地		１住居 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 11,946	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.9]	12,429	100 [ 104.4]	11,905	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	11,900
b	(　 ) 3,817	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ 30.0]	100 [ 105.1]	11,827	100 [ 97.7]	12,105		12,100
c	(　 ) 15,400	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	15,200	100 [ 124.7]	12,189		12,200
d	(　 ) 11,931	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 85.0]	100 [ 85.9]	16,193	100 [ 128.7]	12,582		12,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -3.4	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 -6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.4	環境　　　　 +27.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 12,200 円／㎡]

会津美里 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		賃貸物件の供給は少なく賃貸市場は未成熟であり、標準的な家賃水準が形成されていないため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ