別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 湯川 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湯川 -2 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　橋本　真一   TEL.

鑑定評価額 3,010,000 円  １㎡当たりの価格 7,440 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河沼郡湯川村大字熊ノ目字東畑２１８５番１ ②地積 　(㎡) 405   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 国道に近い住宅地域 西8m村道、南側道 水道、下水 堂島 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 国道４９号背後の農家集落地 域 街 路 基準方位　北　　８ ｍ　村道 交通 施設 堂島駅南西方 4.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は旧来からの農家集落地域であり、格別の変動要因はなく、今後も現状を維持するものと予測する。需 要を喚起する要因は見当たらず、地価は下落基調が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,440 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね湯川村及びその周辺の住宅地域。需要者の中心は概ね村内居住者であり、村外からの需要者は限定的 である。村内においては、土地の需要は低調に推移し弱含みである。取引も少なく不動産市場は停滞している。取引総 額は個別性が強く、取引自体も少ないことから需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域にアパート等の収益物件は見当たらず、賃貸市場が成立しているとは言い難く、適正な賃料を見出すことは困 難であるため収益価格は試算できなかった。土地取引は自用目的で行われる場合が多く、地価は周辺の取引価格により 判断される傾向が強い。よって対象標準地の市場性を適正に反映している比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　会津若松 -24               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      7,680 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [103.4] [100.0] 100 7,390  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,510 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響が和らぎ、雇用情勢・企業 収益・個人消費は緩やかに持ち直している。 住宅着工は弱い動きとなっている。 旧態依然とした既成住宅地域であり、需要は 低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -6.6 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％