別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 会津坂下 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   会津坂下 -2 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　小椋　満幸   TEL.

鑑定評価額 7,140,000 円  １㎡当たりの価格 28,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河沼郡会津坂下町字惣六７２番 ②地積 　(㎡) 254   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (50,150) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 西6m町道 水道、下水 会津坂下 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業地内、町立 坂下中学校に近接する住宅地 域。 街 路 基準方位北　　　６ ｍ町道 交通 施設 会津坂下駅北西方 1.6km 法令 規制 （都） １中専 (50,150) ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後にあって戸建住宅が増えつつある土地区画整理事業済みの住宅地域である。町内でも人気の高い住宅地 域であり、土地取引は減少傾向にあるものの、地価水準は横ばいから、やや上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、会津坂下町市街地及びその周辺住宅地域の範囲であり、特に土地区画整理事業地内の住宅地域との代替 性が高い。需要者は、町内の居住者が中心で、只見川流域町村からの流入者も含まれる。利便性が高く区画整然とした 街並みを形成している土地区画整理事業地内の住宅地は依然として人気が高いが、取引件数は減少傾向にある。市場の 中心となる価格帯は、土地は２４０㎡規模で７００万円程度、戸建分譲で２８００万円程度までである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域を含む周辺の地域では自用目的の取引がほとんどで、町内の土地区画整理事業地内に所在する取引事例から比 準価格を試算することができた。一方、収益価格が取引価格に影響を及ぼす程度に賃貸市場は熟成していないと判断さ れることから、収益還元法は適用しなかった。近隣地域内の土地取引は自用目的がほとんどであることから市場性を反 映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　喜多方 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 90.6] [101.0] 100 28,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和４年の新型コロナ感染者は８月に第７波 のピークが、１２月に第８波が見られたが、 行動制限は行われず、ウィズコロナの生活が 定着しつつある。 町内で人気の高い土地区画整理事業地内の住 宅地域であり、一時と比べ取引件数は少なく なっているものの、需要の高い状態を維持し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +5.4 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％