別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 会津坂下 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   会津坂下 -1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　小椋　満幸   TEL.

鑑定評価額 4,790,000 円  １㎡当たりの価格 21,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河沼郡会津坂下町字舘ノ内甲２４２７番２７ ②地積 　(㎡) 223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ利便性の良い住宅 地域 東6m町道 水道、下水 会津坂下 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 町中心部に近接する利便性の 高い既存住宅地域。 街 路 基準方位北　　　６ ｍ町道 交通 施設 会津坂下駅北西方 1.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 町中心部に近接する国道背後の住宅地域である。地域に変化をもたらす特段の要因は無いが、町内の住宅地の人 気は土地区画整理事業地内で高く既存住宅地で低い傾向にあり、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、会津坂下町市街地を中心にその周辺住宅地域の範囲である。需要者は、町内の居住者が中心で、只見川 流域町村からの流入者も含まれる。当該地域は、町中心部に近接し各種公共施設、商業施設へ徒歩圏内にあり利便性良 好な住宅地域である。町内の宅地需要は土地区画整理事業地内の住宅地域で高く、これ以外での宅地需要は相対的に低 調である。需要の中心となる価格帯は土地が２３０㎡規模で５００万円程度、新築戸建は２５００万円程度まである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域を含む周辺の地域では自用目的の取引がほとんどで、会津坂下市街地の類似地域に所在する取引事例から比準 価格を試算することができた。一方、周辺の地域にはアパートも見られるが、近年の建築費等の上昇により更地に収益 建物を建築するという新規投資が地域の賃料水準に見合わず、収益還元法は適用できなかった。信頼性が高いと判断し た比準価格を標準とし、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　会津美里 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,100 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [104.0] 100 [ 73.1] [102.0] 100 21,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和４年の新型コロナ感染者は８月に第７波 のピークが、１２月に第８波が見られたが、 行動制限は行われず、ウィズコロナの生活が 定着しつつある。 町中心部に近接する利便性良好な住宅地域で あるが、住宅地の需要は土地区画整理事業地 内で高く、それ以外の地域での需要は相対的 に低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％