別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 猪苗代 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   猪苗代 -2 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　澁川　義満   TEL.

鑑定評価額 3,240,000 円  １㎡当たりの価格 13,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 耶麻郡猪苗代町字雷４６４９番２ ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が密集す る既成住宅地域 東3m町道 水道、下水 猪苗代 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 街路条件が劣る市街地北部の 既存住宅地域 街 路 基準方位北３ｍ町道 交通 施設 猪苗代 2.4km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 街路条件が劣る市街地北部の既存住宅地域にあって、市場競争力が低い状況に変化はなく、不動産需要が低迷す る中で当該地域における住宅地の需要増は期待できないことから、今後も地価下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、猪苗代町の市街地を中心とした住宅地域一円である。需要者の中心は、猪苗代町の居住者等の地縁性を 有する者が中心であり、町外からの流入は限定的である。人口減少が続く郡部に所在する町であり、移転需要も限定的 であり、不動産需要は全般的に低調である。不動産取引も少ないことから、需要の中心となる価格帯は一概に見出し難 い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を主とした住宅地域で取引は自用目的が中心であり、また画地規模が小さく、事業収支に見合う経済合理的な 賃貸用建物の建築想定が困難であるため収益還元法の適用は断念した。比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する類 似性のある取引事例を採用して試算されており、規範性が高く実証的な価格であるものと判断され、代表標準地との検 討を踏まえ、市場動向を的確に反映したと判断される比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　会津美里 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,100 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [104.0] 100 [114.3] [102.0] 100 13,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少・高齢化及び新型コロナの影響等に より、不動産市場は低調である。 市街地北側の細街路の多い住宅地域で、競争 力に劣り、人口減少及び厳しい地域経済の影 響等もあり、需要は依然として弱い状況が続 いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.8 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％