別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 磐梯 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   磐梯 -1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　澁川　義満   TEL.

鑑定評価額 6,370,000 円  １㎡当たりの価格 12,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 耶麻郡磐梯町大字磐梯字金上壇２５７１番１外 ②地積 　(㎡) 522   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に店舗 等が混在する既成住 宅地域 南東10m町道 水道、下水 磐梯町 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 町道沿いに戸建住宅のほか店 舗等も見られる磐梯町中心部 の住宅地域 街 路 基準方位北１０ｍ町 道 交通 施設 磐梯町 900m 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅のほか店舗等も見られる磐梯町中心部の住宅地域であり、特段の地域要因の変動は認められないものの 、人口減少や高齢化の進展により土地需要は弱く、地価は下落傾向を継続するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、磐梯町を中心とする周辺市町村一円である。地縁的選好性が強く、他地域からの転入は極めて限定的で あり、主たる需要者は磐梯町村に血縁・地縁等を有する自己使用目的の居住者にほぼ限定されるが、地域経済の低迷や 少子高齢化の進展等を反映して地域の土地需要は低迷しており、地価の低落傾向が持続している。取引価格帯について も、画地規模が多様であること等から個別性が強く、把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用の戸建住宅を中心とする住宅地域であり、取引も自用目的を中心とする。なお、周辺には賃貸共同住 宅が見られず、かつ、賃貸市場も成立していないことから賃貸住宅の建築の想定が困難であると判断され、収益還元法 の適用は断念した。よって、周辺の住宅地域内で実際に取引された価格に基づく実証的かつ客観的な価格である比準価 格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　会津美里 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,100 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [104.0] 100 [127.7] [103.0] 100 12,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町の人口は減少傾向にあるほか、高齢化率は 県平均を超えており、少子高齢化に歯止めが 掛かっていない。 一般住宅、店舗兼住宅等が混在する既成住宅 地域であり、近年、特段の変動要因は見られ ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 -11.0 交通・接近　　　  +2.8 環境　　　　　　 +41.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％