別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 西会津 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西会津 5-1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　小椋　満幸   TEL.

鑑定評価額 6,290,000 円  １㎡当たりの価格 14,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 耶麻郡西会津町野沢字原町乙２１４７番１ ②地積 　(㎡) 434   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1:4 店舗 Ｗ2 小売店舗等が建ち並 ぶ旧国道沿いの商業 地域 北東10.5m町道、南東側道 水道、下水 野沢 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   180 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 間口が狭く奥行が長い画地が 標準である旧国道沿いの既成 商業地域。 街 路 １０．５ｍ町道 交通 施設 野沢駅南方 600m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧国道沿いに小規模店舗が建ち並ぶ既成商業地域で、かつての賑わいは見られず、商業集積・繁華性の低下傾向 は常態化している。店舗等事業用途の土地需要は少なく、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西会津町野沢地区を中心に喜多方市・河沼郡の一部を含む会津地方西部の商業利用が可能な地域の範囲で ある。需要者は西会津町内の個人事業者・企業が主であり、町外企業等の需要は限定的である。商業の中心は国道４９ 号線沿いとその周辺に移っており、また、高額品等の需要は高速バスや自動車利用により町外へ流出している。土地取 引自体が少なく、取引価格・土地の規模等が様々であることから需要の価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 野沢地区に所在する取引事例から信頼性の高い比準価格が求められた。近隣地域内の標準的使用は自用の店舗・事務所 またはこれらとの併用住宅で、土地取引は自用目的がほとんどである。周辺地域に店舗・事務所向けの賃貸建物は無く 、商業・事業用途の賃料水準を把握できず、収益還元法は適用できなかった。近隣地域内は自用の店舗・事務所等がほ とんどであることから比準価格を中心に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　喜多方 5-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,800 円／㎡ [ 96.2] 100 100 [100.0] 100 [138.4] [100.0] 100 14,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域社会・経済のへの影響は人口・世帯数と もに減少する過疎化の影響が大きく、新型コ ロナの影響は都市部ほど顕在化していない。 旧国道沿いの商業地域であるが、交通・商業 の中心は国道バイパス沿周辺に移って久しく 、地域の商業繁華性は低下しており、土地需 要は乏しい。 角地であるが、側道の幅員が狭く、市場競争 力への影響は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.0 ％  ％