別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 西会津 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西会津 -2 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　小椋　満幸   TEL.

鑑定評価額 1,060,000 円  １㎡当たりの価格 6,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 耶麻郡西会津町野沢字芝草甲２７２番２ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に畑も 多く見られる住宅地 域 北東4m町道 水道、下水 野沢 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 町中心部に比較的近接するが 、農家集落的性格を有する地 域である。 街 路 基準方位北　　　４ ｍ町道 交通 施設 野沢駅南西方 1.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 過疎化・高齢化が進行する町内にあって、集落地域においてはその傾向が強く、土地需要は少なく限定的である 。需要を喚起する特段の要因は見られず、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西会津町野沢地区を主とし、町内及び隣接する市町村の住宅地域を含む範囲である。需要者は、西会津町 居住者及び出身者等、町に地縁・血縁を有する者が主である。当該地域は旧国道４９号背後の住宅地域であり、町中心 部にも近接し、生活利便性は概ね良好であるが、相続の発生や転出等による宅地の供給要因が存する一方で、需要は限 定的である。土地取引自体が少なく、取引価格・土地の規模等が様々であることから需要の価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例は主に野沢地区に所在する事例から採用し、信頼性の高い比準価格が求められた。西会津町は人口・世帯数と もに減少傾向にあり、農業を主産業とするため、町内においてアパート等の建物賃貸市場が成立しておらず収益還元法 は適用できなかった。近隣地域を含む西会津町内では土地利用は自用がほとんどであり、取引も自用目的がほとんどで あることから比準価格を中心に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西会津 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      7,500 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [101.0] 100 [115.7] [101.0] 100 6,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,530 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域社会・経済のへの影響は人口・世帯数と もに減少する過疎化の要因が大きく、新型コ ロナの影響は都市部ほど顕在化していない。 町中心に比較的近く幹線道路との連絡も良好 であるが、農地も介在する農家集落的性格を 有しており、過疎化の進行から土地需要は限 定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％