別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 西会津 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西会津 -1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　小椋　満幸   TEL.

鑑定評価額 1,830,000 円  １㎡当たりの価格 7,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 耶麻郡西会津町野沢字上原下乙２７３３番２ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる既成住 宅地域 西3.6m町道 水道、下水 野沢 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 野沢駅に近接するが街路条件 の点でやや劣る既存の住宅地 域。 街 路 基準方位北　　　３ ．６ｍ町道 交通 施設 野沢駅南西方 300m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 野沢駅に近く、町役場にも近接する野沢地区中心部の住宅地域であるが、５割に近い高齢化率と人口・世帯数と もに減少する過疎化の進行により宅地需要は弱く限定的であり、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西会津町野沢地区を主とし、町内及び隣接市町村の住宅地域も含まれる。需要者は、西会津町居住者及び 出身者等、地域に地縁・血縁を有する者が主であり、圏外からの流入はほとんど見られない。野沢駅に近接し、商店等 も徒歩圏内にあり、生活利便性は良好であるが、相続の発生や転出等による宅地の供給要因が存する一方で、需要は限 定的である。土地取引自体が少なく、取引価格・土地の規模等が様々であることから需要の価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例は野沢地区に所在する事例を中心に採用し、信頼性の高い比準価格が求められた。農業を主産業とする地域性 から町内においてアパート等、賃貸住宅の市場が成立しておらず収益還元法は適用できなかった。町内では土地利用は 自用がほとんどで、取引も自用目的がほとんどであることから比準価格を重視するが、比準価格算定の過程に留意した 。以上検討の結果、当該標準地の昨年価格との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域社会・経済のへの影響は人口・世帯数と もに減少する過疎化の要因が大きく、新型コ ロナの影響は都市部ほど顕在化していない。 野沢駅に近接する住宅地域であるが、駅接近 性は需要喚起要因とならず、人口・世帯数と もに減少する過疎化の進行により土地需要は 限定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％