別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 南会津 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南会津 5-1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　小椋　満幸   TEL.

鑑定評価額 7,800,000 円  １㎡当たりの価格 24,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南会津郡南会津町田島字後町甲３９６９番１ ②地積 　(㎡) 325   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） (90,400) 1:1 店舗兼住宅 Ｓ2 小売店舗、飲食店舗 等が見られる駅前の 商業地域 西13m県道、三方路 水道、下水 会津田島 70m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       325 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 会津田島駅と国道１２１号線 を結ぶ県道沿いに形成された 商業地域。 街 路 １３ｍ県道 交通 施設 会津田島駅南方 70m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 会津田島駅前の飲食店や旅館も見られる古くからの商店街である。駅北側の国道バイパス沿いへの大型店舗進出 により田島地区の商業配置が変化して駅前地区の優位性が低下し、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0 セットバック　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南会津町田島地区を中心に隣接町村を含む商業用途の利用が可能な地域の範囲である。会津田島駅は観光 客の利用割合が高く、一方、地元顧客は市街地外縁部及び国道バイパス沿いに進出した大規模店舗に流出しており、駅 前商店街の優位性は低下傾向にあり、店舗等の事業用地の需要は低迷している。需要者は南会津町内の企業・事業者を 主とするが、事業内容により予算等は様々で、また、取引価格にも幅があることから需要の価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内に賃貸用のテナント建物は見られず、賃貸店舗・事務所は閉鎖された自用の店舗等が貸し出される場合がほ とんどと思われ、田島地区においては商業・事業用途の賃貸市場が形成されていないことから収益還元法は適用できな かった。近隣地域を含む周辺地域の土地取引は自用目的がほとんどであることから、市場性を反映した比準価格を重視 し、当該標準地の昨年価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域社会・経済のへの影響は人口・世帯数と もに減少する過疎化の要因が大きく、新型コ ロナの影響は都市部ほど顕在化していない。 駅北側、土地区画整理事業地内の国道バイパ ス沿いに進出した大型店舗へ顧客が流出して おり、駅前地区の商業地としての優位性が低 下している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％