別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 南会津 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南会津 -4 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　原田　昌明   TEL.

鑑定評価額 1,510,000 円  １㎡当たりの価格 4,350 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.4 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南会津郡南会津町古町字千苅８６０番１ ②地積 　(㎡) 347   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 2.5:1 住宅 Ｗ1 農家住宅、事業所、 診療所等が混在する 住宅地域 北西7.7m国道 水道、下水 会津田島 29.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  29.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　７ ．７ｍ国道 交通 施設 会津田島駅南西方 29.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地から遠く離れ生活利便性に劣る地域であり、人口減少や高齢化が進行する中、住宅地域として衰退傾向で 推移していくと予測する。かかる状況を反映して土地需要は弱く、地価も下落傾向を続けるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,350 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南会津町の西部から只見町にかけての宅地地域一帯。需要者は圏域内に地縁性を有する個人がほとんどを 占める。圏内は農家集落が多く集落形成にも至っていない地域もあり、新規の土地需要が乏しい一方で宅地の供給余力 が大きく、人口減少や高齢化が進む中、宅地需要は総じて乏しく地価は下落傾向を続けている。圏内で取引される価格 帯は規模等によりまちまちで、取引件数が非常に少ないこともあり、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺では自用の戸建住宅がほとんどを占め、借家需要は乏しく住宅の賃貸市場が成立していないため 収益還元法は適用できなかった。同一需給圏内での土地取引は自己使用目的のものが支配的であり、取引価格の水準を 指標に価格が決定されることが一般的であることから、かかる取引市場の実態や市場参加者の行動を反映した比準価格 を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南会津 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      4,990 円／㎡ [ 97.2] 100 100 [100.0] 100 [112.1] [100.0] 100 4,330  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,510 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や高齢化のペースが県全体平均を大 きく上回り推移しており、土地需要は全般に 弱く、特に農村部では宅地の取引は稀で市場 が停滞している。 特別豪雪地帯に指定されている旧伊南村に存 する当地域内の宅地に対する需要は乏しく、 また回復の要因も見当たらず、地価の下落は 続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％  ％