別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 南会津 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南会津 -3 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　原田　昌明   TEL.

鑑定評価額 1,130,000 円  １㎡当たりの価格 4,850 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南会津郡南会津町古町字小沼１９３４番 ②地積 　(㎡) 234   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 国道沿いの住宅地域 東8m国道、北側道 水道、下水 会津田島 28.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ国道 交通 施設 会津田島駅南西方 28.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅や市街地から遠く離れた農家集落で、過疎化が進行する中、住宅地域として衰退傾向で推移していくと予測す る。土地需要は弱いまま回復は見込み難く、地価は下落傾向を続けるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,850 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南会津町の西部から只見町にかけての宅地地域一帯で、需要者は圏域内に地縁性を有する個人がほとんど を占める。圏内は豪雪地帯にあり、宅地地域は農家集落が多く、近年空家が増加し中には限界集落化している地域もあ るなど土地需要は限定的で、人口減少や高齢化が進む中で地価は下落傾向を続けている。圏内で取引される価格帯は規 模や取引事情等によって様々であり、取引件数が非常に少ないこともあり、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺では自用物件がほとんどで借家需要は乏しく、アパート等の建築の想定自体が現実的でないため 収益還元法は適用できなかった。同一需給圏内での土地取引は自己使用目的のものが支配的で、取引価格の水準を指標 に価格が決定されることが一般的であることから、かかる取引市場の実態や市場参加者の行動を反映した比準価格を標 準として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,990 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や高齢化のペースが県全体平均を大 きく上回り推移しており、土地需要は全般に 弱く、特に農村部では宅地の取引は稀で市場 が停滞している。 市街地から遠く離れ利便性が劣り過疎化が進 行している当地域に対する土地需要は依然弱 く、地価は続落している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％