別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 南会津 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南会津 -2 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　小椋　満幸   TEL.

鑑定評価額 4,280,000 円  １㎡当たりの価格 12,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南会津郡南会津町田島字北下原２１９番２ ②地積 　(㎡) 342   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか事業 所、空地も見られる 住宅地域 東6m町道 水道、下水 会津田島 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.7 ｍ、奥行　約　　  23.4 ｍ、規模　　       342 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 田島地区市街地外縁部、空き 地・農地も介在する比較的新 興の住宅地域。 街 路 基準方位：北　　６ ｍ町道 交通 施設 会津田島駅北東方 1.6km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 田島地区中心部に近接する国道背後、比較的新興の住宅地域である。地域に変化をもたらす特段の要因は無く、 一方で土地区画整理事業地内の住宅地の人気が高く、当該地区の地価水準は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は田島地区の住宅地域の範囲である。需要者は田島地区の居住者、世帯分離層を主とし、南会津町西部地区 や隣接町村からの転入者も含まれる。当該地域は田島地区の新興住宅地域としての性格を有し、かつては田島地区の宅 地需要を吸収する地域であったが、住宅地の人気は田島駅周辺の土地区画整理事業地内の住宅地に集まっており、当該 地域の需要は低迷している。需要の中心となる価格帯は土地が５００万円程度までで、建売分譲は見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺の地域にはアパートも見られるが、地主が遊休地の有効活用目的で建築したものも多いと思われ、地価水準に見合 う賃料が設定されているとはいえず、また、収益価格が取引価格に影響を及ぼす程に賃貸市場は熟成していないことか ら、収益還元法は適用しなかった。近隣地域を含めた周辺地区の土地取引は自用目的がほとんどであることから市場性 を反映した比準価格を重視し、前年価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域社会・経済のへの影響は人口・世帯数と もに減少する過疎化の要因が大きく、新型コ ロナの影響は都市部ほど顕在化していない。 田島市街地外縁部、国道背後の比較的新興の 住宅地域であるが、土地区画整理事業地内の 住宅地の人気が高く、当該地域の宅地需要は 低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％