別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鏡石 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鏡石 -4 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　小橋　達夫   TEL.

鑑定評価額 8,210,000 円  １㎡当たりの価格 13,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩瀬郡鏡石町高久田２００番 ②地積 　(㎡) 591   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:3.5 住宅 Ｗ1 農家住宅等が建ち並 ぶ旧国道沿いの住宅 地域 北西12.6m町道 水道、下水 鏡石 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    10 ｍ、南   300 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧街道沿いの古くからの農村 集落地域 街 路 基準方位　北　１２ ．６ｍ町道 交通 施設 鏡石駅北東方 2.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの農村集落地域で、地域要因に特段の変化は見られず、当分の間は現状を維持して推移すると予測する 。市街地部に隣接するが市街化調整区域で土地需要が少ないこと等から地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鏡石町並びに近隣市町村の農村集落地域及び郊外の住宅地域一円である。需要者の中心は地縁的選好性か ら農家を中心とした地元居住者及び後継者で、圏外からの転入者は殆んど見られない。当地域は市街化調整区域の農家 集落地域であり、農業従事者の高齢化等、農家を取り巻く厳しい環境により、需要は極めて弱い。取引自体が少なく、 取引規模もまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅を主体とした市街化調整区域の集落地域であり、アパート等の賃貸物件は皆無で、賃貸市場が成立していない ため、収益還元法は適用できなかった。拠って、地域的特性等の類似した農家住宅地域等の取引事例を比較考量し、信 頼性のある価格とした比準価格を標準とし、地域経済情勢を勘案して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上 記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　須賀川 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,400 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [102.0] 100 [ 79.7] [100.0] 100 13,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向を継続しており、農業従事者 の減少、高齢化、農業を取り巻く厳しい環境 等により、農家集落地域の不動産市場は停滞 している。 市街化区域に隣接し、利便性に恵まれている ものの、農村集落における土地需要は弱く取 引も少ない。需要は低迷し、地価は下落傾向 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.8 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％