別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鏡石 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鏡石 -3 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　小橋　達夫   TEL.

鑑定評価額 9,920,000 円  １㎡当たりの価格 29,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩瀬郡鏡石町鏡沼１８７番 ②地積 　(㎡) 342   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、店舗が混 在する旧国道沿いの 住宅地域 南東12m町道、北東側道 水道、下水 鏡石 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 医院等も混在する旧国道沿い を中心とした住宅地域 街 路 基準方位　北　１２ ｍ町道 交通 施設 鏡石駅北東方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅に医院等も混在する旧国道沿いを中心とした住宅地域で、地域要因に特段の変化は見られず、当分の間 は現状を維持して推移すると予測する。地価は横這い乃至緩やかに上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鏡石町の普通住宅地域全域である。需要者の中心は同一需給圏内居住の第１次取得者及び買い替え需要者 であるが、地価の割安感から須賀川市等からの転入者も見られる。同一需給圏内の中では駅東第１土地区画整理事業地 内で土地取引及び戸建住宅が増加しており、当地域周辺では小規模開発分譲地も見られるが、大量の宅地供給はなく需 要は弱含みである。土地は５００～８００万円、新築の戸建物件は２０００万円台前半が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅を中心にアパート等の収益物件も見られ、収益還元法を適用したが、試算途中で純収益がマイナスとなり、収 益価格は試算できなかった。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を 指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評 価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鏡石 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,300 円／㎡ [100.8] 100 100 [101.0] 100 [ 94.4] [104.0] 100 28,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口及び新設住宅着工戸数は減少傾向、土地 取引件数は横這いで推移している。近隣市町 村からの流入も見られ不動産市場は堅調に推 移している。 広幅員の旧国道沿いで、生活関連施設との接 近性も良好であるが、土地区画整理事業地内 の選好性が強いこと等から、需要はやや低迷 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -8.0 交通・接近　　　  +2.6 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％