別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大玉 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大玉 -2 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　岩渕　大毅   TEL.

鑑定評価額 3,390,000 円  １㎡当たりの価格 17,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安達郡大玉村玉井字午房内２３番１ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 北5.5m村道 水道、下水 本宮 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   130 ｍ、南    60 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 大玉村役場や中心部に近接す る既成住宅地域 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ村道 交通 施設 本宮駅北西方 4.5km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大玉村内では農地の宅地開発等より住宅集積が進む地域がある一方、旧来からの住宅地域で特段の価格変動要因 は見られない。当面は現状を維持しつつ、住宅地価は横ばい乃至若干の上昇傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は大玉村及び隣接市を含む住宅地域一円であり、特に村中心部における既成住宅地域との代替競争関 係が強い。需要者は村内居住者のほか、村外からの低価格を志向した需要流入も存する。村内の新設住宅着工戸数は震 災後のピーク時よりは減少しているものの、大山小学校や大玉中学校付近では農地の宅地開発により受託集積度が高ま っている。既存集落内での取引は限定的で、画地規模も様々であることから取引の中心価格帯については把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用の一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域で賃貸需要が見られず、賃貸市場が成立していないため収益 価格は適用できなかった。他方、大玉村内での比較可能性を有する取引事例を豊富に収集し、選択の上試算された比準 価格は、同一需給圏内における不動産市場の特性を反映した実証的且つ信頼性の高い価格と認められる。よって、本件 では代表標準地との比較検討を踏まえ、市場特性を反映した比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　本宮 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 74.3] [100.0] 100 17,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 超低金利やコロナ禍に起因する戸建住宅への 需要シフト等を背景に住宅地需要の底堅さは 継続している。住宅ローン金利の動向に留意 する必要がある。 地域の北東方では宅地開発等の動きが見られ る。旧来からの既成住宅地域であり、近隣地 域内に特段の価格変動要因は認められない。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -2.6 環境　　　　　　 -28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％