別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 川俣 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川俣 5-1 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　金子　克之   TEL.

鑑定評価額 9,150,000 円  １㎡当たりの価格 25,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊達郡川俣町字瓦町３１番３ ②地積 　(㎡) 359   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,300) （その他） 1:4.5 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の店舗併用住宅 等が建ち並ぶ近隣商 業地域 東9.5m町道 水道 松川 14.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南   120 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 町中心部の旧来からの商店街 街 路 ９．５ｍ町道 交通 施設 松川駅東方 14.0km 法令 規制 （都） 商業 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの小売店舗を主とした商店街であるが、空店舗が目立つ等、商況は厳しさが続くものと予測する。新規 の商業用途の不動産需要が弱いことから、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川俣町の商業地域及び隣接する商住混在地域である。需要者の中心は圏域内に地縁性を有する個人事業者 や小規模法人が大半を占める。郊外の国道１１４号沿いに立地する郊外型店舗との競争等により既存の商店街の商況は 厳しく、新規の商業用途の不動産需要が少ない。取引件数が少なく、画地規模もまちまちであることから、需要の中心 となる価格帯は一概に見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧来からの商店街で、個人資本による自用の店舗乃至は店舗兼住宅がほとんどであり、商業用の賃貸市場の成熟の程度 が低い。そのため、規範性のある店舗の賃貸事例が収集できないことから、収益価格は試算できなかった。比準価格は 同一需給圏内の川俣町の商業地域を中心に、代替性の高い他町村の事例も含めて採用して試算した。よって、商業地域 の市場動向を反映した比準価格を以って鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用・所得環境は比較的堅調を維持している ものの、コロナ感染長期化の影響や物価高の 影響から経済の先行き不透明感が増してきて いる。 旧中心的商業地域であるが鶴沢地区商業地域 の台頭により衰退基調で住宅地域化が進行し ている。 個別要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％