別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 桑折 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑折 -3 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　岩城　恭子   TEL.

鑑定評価額 4,070,000 円  １㎡当たりの価格 8,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊達郡桑折町大字北半田字御免町４番 ②地積 　(㎡) 473   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅等が建ち並 ぶ県道沿いの既成住 宅地域 南西5m県道、南東側道 水道 桑折 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 半田山東麓の扇状地に形成さ れた東向き緩傾斜の農家集落 街 路 基準方位　北　　５ ｍ県道 交通 施設 桑折駅北方 2.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 転入の少ない市街化調整区域の農家集落で、土地利用に大きな変動は見込めず、当面は現状で推移するものの、 立地、高齢化及び人口減少等による土地需要の低迷から、地価下落は今後も継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は桑折町を核とする農家集落等で、特に法的規制が類似する市街化調整区域の住宅地と価格牽連性が強い。 需要者は圏内の居住者や地縁・血縁者のほか低価格水準に着目した個人等が中心とみられる。農家住宅地の需要はこれ までも低調に推移していたが、人口減少や高齢化が急速に進行している集落においては、その減退が顕著である。市場 では建築規制の強弱等により取引の個別性が大きいため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 後記理由により収益還元法及び原価法が適用できなかったので、比準価格のみ試算した。比準価格は、採用事例が遠方 に及んだものの市街化調整区域における個人間の取引事例を基に得られたもので、対象標準地の市場価値を適正に指向 していると判断する。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場動向を反映した比準価格を以って鑑定評価額と決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島伊達 -8                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,630 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [111.1] [100.0] 100 8,560  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,760 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少・高齢化は県平均を上回るペースで 進行、建築費上昇や２年連続の地震被害の影 響はあるが住宅着工戸数・土地取引件数は概 ね安定的に推移。 町中心部から離れた立地、市街化調整区域の 建築制限及び地縁的選好性の強い地域性から 需要は極めて低調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％