別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 本宮 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   本宮 5-1 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　忠信   TEL.

鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 34,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 本宮市本宮字荒町９番１ ②地積 　(㎡) 390   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:4 店舗兼住宅 Ｓ2 小売店舗、医院等が 建ち並ぶ近隣商業地 域 南東14m県道、背面道 水道、下水 本宮 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  39.0 ｍ、規模　　       390 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 阿武隈川沿いの県道沿いに形 成された旧来からの商業地域 街 路 １４ｍ県道 交通 施設 本宮駅北東方 650m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 各種店舗が連担する阿武隈川沿いの既成商業地域である。老舗店舗の存在により一定の集客をキープしつつも郊 外店等への顧客分散が常態化している。地価は、やや弱含み基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 セットバック　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は本宮市及び近接市町村の商業地域である。需要者の中心は地縁性を有する小規模法人、個人事業者で圏外 からの参入は少ない。小規模な小売店舗が多く郊外店舗や郡山市等への顧客分散の影響から繁華性が低い。令和元年台 風の水害履歴も相俟って新規出店の動きは今のところ観察されない。取引件数が少ないうえ、画地規模も区々であるこ とから、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 個人資本による自用店舗、店舗併用住宅が殆どで賃貸市場が未成熟なため収益価格は試算しなかった。比準価格は代替 性が認められる複数の事例を採用し得られた価格で実証性が有る。自己使用目的が殆どで市場参加者が指標とするのは 現実の市場流通価格であることから、得られた比準価格には説得力がある。本件は、比準価格を標準に代表標準地との 検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　二本松 5-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,300 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [107.3] [100.0] 100 34,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 老舗の店舗が介在する既成商業地域である。 経済活動の緩やかな回復により商況は最悪期 を脱したものと観察される。 地域要因に特段の変動はみられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％