別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 本宮 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   本宮 -4 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　忠信   TEL.

鑑定評価額 5,360,000 円  １㎡当たりの価格 9,330 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 本宮市糠沢字八幡３１番 ②地積 　(㎡) 574   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 台形 2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が見られる既成住 宅地域 南西4m県道 水道 本宮 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西    60 ｍ、南   130 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 郡山市との行政界に近い阿武 隈川右岸の集落地域 街 路 基準方位　北４ｍ県 道 交通 施設 本宮駅南東方 4.3km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市域南端に位置する農家集落地域である。郡山市との行政界に近いが発展的要因に欠け、今後とも現状維持で推 移するものと予測する。地価は、横ばい乃至小幅な下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,330 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は本宮市郊外部の住宅地域で特に阿武隈川右岸地区と代替性が高い。需要者の中心は圏内居住者及び地縁者 にほぼ限定される。市中心部及び郊外部の分譲地で需要が継続しているが、本地域を含む郊外の集落地域は地縁者又は 地縁者間による取引が散発的に生じる程度で需給は共に低調である。画地規模も様々であるため中心となる価格帯は把 握し難いが総額ベースで相当低廉な取引も見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 郊外の農家集落地域で賃貸市場が成立していないため収益価格は試算しなかった。比準価格は価格牽連性が認められる 事例について居住快適性、利便性等の市場参加者が価格決定上重視する視点からの比較検討を行って得られた価格であ る。農家集落においても需要者の視点は市場流通価格であることから、得られた比準価格には相応の説得力が有る。本 件は、比準価格を標準に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　本宮 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [135.2] [100.0] 100 9,320  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,330 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 郡山市のベットタウン的な地域性から、地価 には割安感があり、市街地周辺部の住宅地需 要は堅調に推移している。 既存の農家集落地域で地域要因に特段の変動 はみられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  +4.4 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％