別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福島伊達 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島伊達 -8 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　金子　克之   TEL.

鑑定評価額 6,900,000 円  １㎡当たりの価格 9,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊達市梁川町二野袋字大正２４番外 ②地積 　(㎡) 726   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅と農 家住宅が混在する住 宅地域 南4m市道、東側道 水道、下水 梁川 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平坦地が広がる中に農家住宅 等が散在する地域 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 梁川駅北西方 2.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家集落地域であり、発展的な要因は見られず現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊達市内の市街化調整区域内の農家住宅地域である。需要者の中心は圏内に地縁性を有する者や農家の世 帯分離が主であり、圏域外からの転入は少ない。郊外に位置しているため交通や生活の利便性が劣り、農家住宅を主と した市街化調整区域内に存するため発展的要因に乏しく、土地需要は停滞している。取引市場が成熟していないため、 取引の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅を主とした調整区域内農家集落のため、新築アパート等の建築想定が困難であることから収益価格は試算でき なかった。同種類の取引事例が少ないので同一需給圏の範囲を広げて伊達郡内他町の調整区域内からも信頼性・代替性 の高い住宅地の取引事例を収集し比準価格を求めた。本件では当該比準価格を標準に、地域要因の将来予測を踏まえ鑑 定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,630 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用・所得環境は比較的堅調を維持している ものの、コロナ感染長期化の影響や物価高の 影響から経済の先行き不透明感が増してきて いる。 市街化調整区域内の農家集落地域で、特段の 変動要因は見られないうえ、洪水ハザードマ ップで３～５ｍ未満の浸水想定区域となった 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％