別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福島伊達 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島伊達 -5 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　安彦　隆一   TEL.

鑑定評価額 8,840,000 円  １㎡当たりの価格 13,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊達市保原町字八幡町６６番１ ②地積 　(㎡) 660   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農地の中に農家住宅 等が散在する郊外の 住宅地域 西8m市道、南西側道 水道 保原 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   220 ｍ、西   110 ｍ、南   220 ｍ、北   270 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       660 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 農地が広がる中に農家住宅が 見られる農家集落地域 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 保原駅北西方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域の集落であり、公法上の規制により宅地化の進展はなく土地利用は停滞している。人口減少・過 疎化の進行により、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊達市及び隣接する伊達郡郊外の農家住宅地域一円。需要者の中心は地縁性を有する圏内の居住者であり 、圏外からの転入は少ない。郊外に位置するため交通や生活の利便性が劣り発展的要因に乏しく、農業経営の厳しい環 境もあって土地需要は停滞している。市場が未成熟で需給動向も不安定であるため、需要の中心となる価格帯を把握す ることは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅を主とする農家集落で、賃貸市場が未成熟であるため収益価格は試算できなかった。同一需給圏内の市街化調 整区域内から信頼性の高い住宅地の事例を収集・選択し比準価格を試算した。比準価格は市場性を反映した実証的な価 格であるため、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、当該地域の市場動向並びに市場参加者の属性、地 域要因の将来予測等も勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島伊達 -8                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,630 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [ 71.5] [100.0] 100 13,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街化調整区域内では、人口減少や発展的要 因の乏しさから不動産市場は停滞している。 なお、コロナ禍による地価への影響はほぼ認 められていない。 市街化調整区域であるため、地域要因に特段 の変動はない。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％