別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 福島伊達 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島伊達 -1 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　忠信   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 41,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊達市久根妻３１番３ ②地積 　(㎡) 248   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 東7m市道、北側道 水道、下水 伊達 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 伊達小学校に近接する既成住 宅地域 街 路 基準方位　北７ｍ市 道 交通 施設 伊達駅南東方 800m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小学校に近い利便性や水害懸念の低い地域性から選好性が高く、今後も堅調な需要を維持しつつ推移するものと 予測する。地価は、今暫くの間、強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市市街地及び福島市北部の地域で特に旧伊達町中心部との代替性が高い。需要者の中心は圏域内の一次 取得者であるが旧保原、梁川地区からの転入者もみられる。伊達桑折ＩＣの供用開始や大型ＳＣ出店計画の進捗等の好 材料を背景に周辺地域では中小規模の宅地開発が継続しておりやや高値圏取引も介在している。土地は２００㎡～２５ ０㎡で７００万円～１，０００万円程度が取引の中心と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅主体の地域で賃貸経営を目的とする土地取引が少ないため収益価格は試算しなかった。比準価格は代替性が高 い旧伊達町内の事例を採用し得られた実証性を有する価格である。取引の多くは自己居住目的で同様の視点から試算さ れた比準価格には説得力が有る。本件は、比準価格を標準に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島伊達 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 77.7] [104.0] 100 40,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 伊達桑折ＩＣ開設、イオンモール出店計画、 大型住宅団地整備の公表など発展的要因が多 い。伊達橋の不通により保原町方面への交通 利便性が低下。 旧伊達町中心部の閑静な住宅地域である。地 域要因に特段の変動はないが、場所的優位性 を主因に根強い需要がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -0.9 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.8 ％  ％