別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 南相馬 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南相馬 5-2 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　河谷　元   TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 40,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南相馬市原町区錦町１丁目４３番 ②地積 　(㎡) 277   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) （その他） 1:1.5 店舗兼住宅 Ｓ3 小売店舗の中に一般 住宅も見られる近隣 商業地域 南東18m市道、南西側道 水道、下水 原ノ町 380m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗・事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 県の合同庁舎に近い、原ノ町 駅東口側の近隣商業地域 街 路 １８ｍ市道 交通 施設 原ノ町駅北東方 380m 法令 規制 （都） 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ駅や県の合同庁舎に近いものの商業系の需要は高くはなく、将来的には住宅地化の傾向となるものと予測す る。市場も弱含み感が広まりつつあり、地価も小幅ながら下落傾向となるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗・事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南相馬市原町区の商業地域、商住混在地域一帯。需要者の中心は南相馬市、及び隣接する相馬市、浪江町 の中小規模の事業者と見込まれる。駅の西口側と比較して整備状態が良好であり、需要が減少する中でも比較的に取引 が見られていたが、建築費の上昇により市場の行き詰まり感が強まっている。取引の中心となる価格帯は、規模が様々 で一定した水準の把握は困難であるが、土地のみで１，０００～２，０００万円程度が多く見られている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 商業地であるが賃貸による営業は少なく、自用が中心で賃貸市場は未成熟であり、収益価格は試算できなかった。一方 比準価格は商業物件の取引は少ないながらも比較可能な事例を相応に収集し得ており、精度が高いと認められる。また 市場において重視される繁華性や利便性は、試算の過程において同様に重視しており、試算価格に適切に反映されてい る。よって比準価格を標準に、代表標準地との規準による比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　相馬 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,700 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [ 96.4] [101.0] 100 40,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍からは脱却しつつあるものの、建築 費の上昇が必要投資額を押し上げており、不 動産市場は本格的回復への推進力を欠いた状 況にある。 原ノ町駅周辺の改修工事が進んでおり、駅近 型の商業地域の集客環境が向上している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -3.5 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％