別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 南相馬 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南相馬 5-1 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　河谷　元   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 43,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南相馬市原町区栄町２丁目１１番 ②地積 　(㎡) 259   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:3.5 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の店舗、事務所 等が建ち並ぶ既成商 業地域 南12m県道 水道、ガス、下水 原ノ町 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   300 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ原ノ町駅から続く県道沿 いの中心的既成商業地域 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 原ノ町駅西方 750m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 経年の進んだ店舗建物も多くなりつつあり、繁華性の限界もあって将来的にはやや衰退傾向で、駐車場等の低利 用地の増加が避けられないものと予測、地価も小幅ながら下落傾向となるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南相馬市のうち原町区中心部の既成商業地域一帯。需要者の中心は都市規模を考慮すれば浜通り北部の中 小規模の事業者と見込まれる。中心地の商業地域では有力な業態である飲食店が、コロナ感染症の影響により打撃を受 けており、商況は低迷している。目立った売物件の増加は今のところは見られていないが、市場は弱含み。取引の中心 となる価格帯は、規模が様々で把握が困難であるが、土地のみの総額で１，０００～２，０００万円程度が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 商業地域であるが自用の店舗や自宅兼用の店舗が中心で、賃貸は空き物件の利活用が多く、賃貸が市場として成熟して いるとはいえないため収益価格は試算できなかった。一方比準価格は、繁華性や交通利便性等、商業地の取引において 重視される観点を価格形成要因の比較において同様に重視しており、市場との適合性が高く規範性が認められる。よっ て比準価格を標準に、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　相馬 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,700 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [ 88.8] [100.0] 100 43,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍からは脱却しつつあるものの、建築 費の上昇が必要投資額を押し上げており、不 動産市場は本格的回復への推進力を欠いた状 況にある。 店舗の更新、事業者の変化等は少なく、地域 要因に大きな変動は見られない状況が続いて いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -0.5 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％