別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 南相馬 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南相馬 -5 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　河谷　元   TEL.

鑑定評価額 7,260,000 円  １㎡当たりの価格 27,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南相馬市原町区大木戸字南東方８１番３２ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅を主体に農 地が多く見られる住 宅地域 南東6m市道 水道 原ノ町 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   120 ｍ、南   150 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外部であるが平坦地で、区 画整然と整備された住宅地域 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 原ノ町駅南西方 3.7km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地の南西方郊外部への拡大傾向は続いており、いま暫くは住宅地としての成熟の程度を増していくものと予 測。新規開発分譲も見られるが市場の強気感はなくなっており、地価は暫くは横ばい程度と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南相馬市内の住宅地域一帯。需要者の中心は市内の個人である。近隣地域を含む原町区市街地南西方の平 坦地は開発需要が高く、比較的強気の市場が続いていたが、ここにきて需要の先細り感が見え始めており、接近条件の 不利さもあって値頃感がないと需要が厳しくなりつつある。但し開発自体は比較的に見られている。取引の中心となる 価格帯は、土地が２００～３００㎡で５００～１，０００万円程度、新築戸建は３，０００万円以下が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパートは見られるが少数で、遊休地の利活用程度が多く、市場としての成熟の程度が低いことから収益価格は試算で きなかった。一方比準価格は、自用物件が大半で代替・類似不動産との効用比較によって取引価格が形成される傾向が 見られることから市場との適合性が高く、価格形成要因の比較においても居住環境等、市場参加者からの観点を重視し ており信頼性も高い。よって比準価格を標準に、代表標準地との規準を行って、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南相馬 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.1 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,700 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [106.1] 100 [134.6] [104.0] 100 27,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費の上昇が続く中で、物件総額を取引可 能範囲内に保つために土地価格を抑える傾向 が見られており、地価の足かせとなっている 。 近隣地域周辺が市街地南西側の外縁部的な住 宅地域であったが、市街地の拡大により外縁 部がさらに郊外に移動している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.2 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％