別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 南相馬 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南相馬 -4 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　大橋　卓也   TEL.

鑑定評価額 5,920,000 円  １㎡当たりの価格 22,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南相馬市鹿島区鹿島字御前ノ内１１８番１ ②地積 　(㎡) 263   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に店舗 兼住宅等が混在する 住宅地域 南5.4m市道 水道、下水 鹿島 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    60 ｍ、南    10 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 鹿島区中心部の駅に近い住宅 地域 街 路 基準方位北　　　５ ．４ｍ市道 交通 施設 鹿島駅南方 400m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺では取引は見られるが、安値の取引が目立ち、市場に弱気な姿勢が見られる。大地震の被害により地域経済 は疲弊していると見られ、区画整理が行われた地域も空地が多く残ることから、地価は下落が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南相馬市及び相馬市における住宅地域一円であり、特に鹿島駅周辺の住宅地域との代替競争関係が強い。 需要者の中心は地縁性を有する一次取得者層である。鹿島駅周辺は学校及びスーパーに近く、取引は鹿島区の中でも多 い方であり、以前は建売販売も見られたが近頃は見られず、土地取引も少ない状況にある。取引の中心となる価格帯は 土地で５００～８００万円程度であるが、安値の取引も散見される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 鹿島区では住宅地需要が弱含んでいるが、その立地から、本件においては比較検討に有用な複数の事例を採用すること ができた。比準価格は、市場参加者の観点から客観的に比較検討を行い求めたものであり、当該地域の特性、市場性等 を適切に反映した実証的な価格である。収益還元法は適用しなかったが、周辺にアパートは少なく、価格判定に影響は ない。よって、昨今の市場及び地域動向を勘案したうえで、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 昨年３月の福島県沖地震では甚大な被害を受 けた。近年、南相馬市では、住宅地需要は減 少傾向にある。鹿島区全体としての人口は減 少傾向にある。 鹿島区は人口及び世帯数が減少傾向にあるが 、当該標準地の存する地区の世帯数はやや増 加が見られる。 南道路であるため市場競争力が優れた状態で 、個別的要因に特段の変動はない。浸水想定 区域に含まれる。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％