別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 南相馬 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南相馬 -3 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　大橋　卓也   TEL.

鑑定評価額 4,510,000 円  １㎡当たりの価格 13,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南相馬市鹿島区寺内字横峯４９番２７ ②地積 　(㎡) 347   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が混在する郊外の住 宅地域 南6m市道 水道、下水 鹿島 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   200 ｍ、南    10 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 鹿島区中心からやや離れた南 西方郊外の住宅団地 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 鹿島駅南西方 3.1km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 標高が高く海岸から距離があるため津波の心配はほぼ無い地域であるが、駅やスーパー、小中学校から距離があ る。値頃感はあるが、鹿島区中心部も需要が弱含んでいることから、地価は下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南相馬市及び相馬市郊外の住宅地域であり、特に鹿島区郊外の住宅地域との代替競争関係が強い。需要者 の中心は地縁性を有する個人である。東日本大震災後に見られた移転需要を背景とした郊外での宅地開発は見られなく なり、近年は取引が少ない。地域自体は特段の変化はないが、より駅に近い地域で地価下落が進み、総額の観点で相対 的な割安感が薄れている。取引の中心となる価格帯は土地で４００～７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 郊外の住宅地域であり、昨今は取引が少なく、適正な事例の採用がやや困難な地域であるが、取引事例比較法では、規 範性に差はあれど、概ね新しく地理的類似性の高い比較検討に有意な事例を採用することが出来たことから、比準価格 は、地域特性及び市場性等を適切に反映した実証的な価格と判断される。収益還元法は適用しなかったが、価格判定に 影響はない。よって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南相馬 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,100 円／㎡ [ 97.4] 100 100 [106.0] 100 [171.6] [104.0] 100 12,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 昨年３月の福島県沖地震では甚大な被害を受 けた。近年、南相馬市では、住宅地需要は減 少傾向にある。鹿島区全体としての人口は減 少傾向にある。 当該標準地の存する真野地区は人口及び世帯 数は減少傾向が続いている。地域の様相に特 段の変化は見られない。 個別的要因に特段の変動はないが、南道路で あるため市場競争力が優る。浸水想定区域で はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +9.7 環境　　　　　　 +58.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％