別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 南相馬 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南相馬 -2 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　河谷　元   TEL.

鑑定評価額 9,410,000 円  １㎡当たりの価格 37,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南相馬市原町区二見町１丁目１２２番 ②地積 　(㎡) 249   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅にアパート 等が混在する既成住 宅地域 東5m市道 水道、ガス、下水 原ノ町 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 駅に近いが街区の整備状態が やや低位で、細街路も多い住 宅地域 街 路 基準方位　北　５ｍ 市道 交通 施設 原ノ町駅南西方 650m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農地や空地等の低利用地も残るが、新規開発需要は少なくなっており当面は現況を維持するものと予測。駅に近 い利便性はあるが市場に勢いがなくなっており、地価は当面は小幅ながら下落となるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南相馬市内の住宅地域一帯。需要者の中心は市内在住の個人である。コロナ感染症の影響は足元では見ら れてはいないものの、大震災後の避難移転需要以来継続してきた地価上昇傾向が限界に達しつつある中で建築費の上昇 が重なり、値頃感がないと需要は厳しくなっている。取引の中心となる価格帯は、土地が２００～３００㎡で７００～ １，１００万円程度、新築戸建住宅は２，８００～３，３００万円程度が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパートも見られるが遊休地の利活用程度で、収益効率の良い大規模画地でないと投資額に見合う運営収益が期待し難 いため、収益価格は試算しなかった。一方比準価格は、居住環境、利便性等住宅地取引において重視される観点が価格 形成要因の比較の過程で適切に反映されており、市場性を適切に反映して規範性が高いと認められる。よって比準価格 を標準に、代表標準地との規準による検証を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南相馬 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.1 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,700 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [106.1] 100 [ 96.7] [103.0] 100 37,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費の上昇が続く中で、物件総額を取引可 能範囲内に保つために土地価格を抑える傾向 が見られており、地価の足かせとなっている 。 原ノ町駅の改修により駅周辺の環境が向上し ており、駅近型の住宅地域の利便性が見直さ れている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％