別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 南相馬 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南相馬 -1 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　河谷　元   TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 37,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南相馬市原町区国見町２丁目５０番７ ②地積 　(㎡) 267   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東5.8m市道、南側道 水道、下水 原ノ町 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地南西方の、区画整然と した戸建住宅地域 街 路 基準方位　北　５． ８ｍ市道 交通 施設 原ノ町駅南西方 2.7km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 工場や事業所の混在もあったが再開発により分譲地化されており、住宅地として用途の純化が進むものと予測。 人気は継続しているが市場の勢いが失われており、地価は当面は小幅ながら下落と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南相馬市内の住宅地域一帯。需要者の中心は市内在住の個人である。原町区市街地南西側の住宅地域は人 気が高く強気の市場が続いていたが、価格水準が上限に近付きつつあったところに建築費の上昇が重なり、土地価格に 割安感がないと需要が厳しくなりつつある。取引の中心となる価格帯は、土地が２００～３３０㎡で８００～１，１０ ０万円程度であり、新築戸建住宅は２，８００～３，２００万円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパートも見られるが遊休地の利活用程度で地域の需要は概ね消化されている感があり、賃貸市場は未成熟で取引に際 して収益性が考慮されることも少ないため、価格指標としての規範性の限界から収益価格は試算しなかった。一方比準 価格は、類似・代替不動産の相場水準との合理的比較が重視される自用の住宅地域で市場との適合性が高く、規範性が 高いと判断される。よって比準価格を標準として、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費の上昇が続く中で、物件総額を取引可 能範囲内に保つために土地価格を抑える傾向 が見られており、地価の足かせとなっている 。 やや南方で事業所跡地の開発分譲が見られて おり、住宅地域としての用途純化が進んでい る。 角地の優位性があり、市場の勢いが失われる 中でも需要は比較的維持されている。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％